HIPOTECAS.ES – Hipotecas baratas y recomendadas

Don David Triguero, secretario provincial de las Juventudes Socialistas en Ciudad Real, aplaude la iniciativa de su partido de incluir en el programa electoral la dación hipotecaria: Saldar la deuda con el banco entregando la vivienda, no como acurre hasta ahora generalmente, que además de quedarse con el inmueble aún el banco reclama más dinero bajo argumento de que no cubre el valor del bien al capital, intereses y costas de la hipoteca ejecutada.

El candidato al Congreso ha manifestado que es inconcebible que aquellos que han concedido hipotecas a sabiendas de que luego tendrían problemas para cobrarlas, procedan en cuanto ocurre el esperado problema al deshaucio, a quedarse con la viviendas y encima reclaman más deuda.

Ojalá cumplan todos los partidos con sus promesas electorales, y más en materia de hipotecas, dada la situación de impagos, reclamaciones judiciales y desahucios que vivimos tanto en Ciudad Real como en la totalidad de España.

Las hipotecas cada vez están más difíciles de conseguir según el informe publicado recientemente por el Banco de España.

En el tercer trimestre, los bancos y cajas de ahorro de España endurecieron, -sí, todavía más- las condiciones para conceder préstamos y créditos; en especial se nota en la concesión de hipotecas para la adquisición de vivienda por particulares, que se encuentran con que el banco nos les financia y no se puede completar la compra-venta de la vivienda.

Además, los plazos de amortización de las nuevas hipotecas que se conceden empiezar a reducirse, las entidades bancarias ya no quieren conceder hipotecas tan a largo plazo como lo han hecho años atrás; a más plazo, más riesgo de impago, deben pensar.

Durante lo que queda de 2011 no se espera que los requisitos para conceder préstamos hipotecarios se suavicen.

La Audiencia Provincial de Girona ha dictado sentencia en una ejecución de hipoteca en la que da por saldada la deuda tras la entrega del inmueble al Banco, siguiendo la tesis de otra Audiencia Provincial.

La Audiencia considera un “abuso de derecho” que el banco quiera seguir cobrando aún más deuda siendo contraria la actuación al artículo 7 de la Ley de Consumidores y Usuarios.

La Audiencia de Gerona da la razón a una familia deshauciada por impago de hipoteca de 325.000 euros al Deutsche Bank y éste se adjudicase la vivienda por 162.500 euros.

Deutsche Bank pretendía, además de quedarse con la vivienda, cobrar otros 141.000 euros hasta cubrir lo que según el banco aún debían.

El Tribunal da la razón al hipotecado y señala que el Banco “ve satisfecho su crédito con el producto de la subasta que, en el caso concreto, es el derivado de ingresar en su patrimonio un bien valorado por las partes en una suma superior a la adeudada”.

Es más que probable que esta sentencia sea recurrida al Tribunal Supremo como ya ha ocurrido con otras sentencias de otras Audiencias Provinciales, pero de momento, la razón se la han dado al deudor hipotecario y no al Banco.

=> Ver el texto de la Sentencia a favor de la suspensión de la ejecución de la hipoteca.

Hipotecas.es – Barcelona.

La Generalitat de Catalunya ha aprobado hoy en la reunión del Consell Executiu del Govern la limitación en los intereses de demora en hipotecas y otros préstamos para evitar cláusulas abusivas contra los consumidores que, cuando se retrasan en los pagos puntuales de las hipotecas, se ven obligados a hacer frente a intereses desorbitados.

En cuanto sea definitiva la modificación de la Ley, el Código de Consumo, el interés de mora en las hipotecas quedará limitado a 2,5 veces el interés legal del dinero (actualmente y desde el año 2009 el interés legal del dinero es del 4%). Es decir, los intereses de demora estarían limitados al 10% en lugar de hasta el 15, 20 o incluso 29% que algunas entidades están cobrando.

El Bankinter sigue acumulando sentencias en su contra por los productos financieros vinculados a sus hipotecas que comercializó años atras. En esta ocasión se trata del “Clip actualizado Bankinter 06-4.3″.

El Juzgado de Primera Instancia 4 de Donostia, San Sebastián, da la razón al titular de la hipoteca que reclamó a través del letrado Sr. Carreras condenando al Bankinter y declarando nulo el clip hipotecario.

En la sentencia podemos leer:

“Se trata de un producto financiero cuya configuración alcanza un cierto grado de complejidad.

Para su comprensión y correcta valoración se requiere una formación financiera claramente superior a la que posee la clientela bancaria en general.

Se trata de un producto que debe ser ofrecido con el soporte informativo necesario…”

El Juzgado señala que según la documentación firmada en el contrato vinculado a la hipoteca “se da a entender que el contrato podría conllevar la reducción del beneficio o, incluso, su anulación, pero en modo alguno advierte de que dicho contrato puediera acarrear riesgo de pérdidas” “Es patente la ambigüedad de la redacción…”

“FALLO: Que estimando íntegramente la demanda… contra Bankinter, SA,

A. DEBO DECLARAR Y DECLARO la nulidad del contrato CLIP ACTUALIZADO BANKINTER 06-4.3, así como la nulidad de cualquier otro documento relacionado con dicho contrato…

B. DEBO CONDENAR Y CONDENO A BANKINTER:

1º.- a la devolución y pago a la actora, previa restitución recíproca, de la cantidad de euros, más los intereses legales correspondientes hasta la fecha de esta sentencia, devengándose, a partir de la misma, los intereses de la mora procesal.

2º.-  a la devolución de cualquier otra cantidad abonada por … en relación al contrato objeto del presente procedimiento judicial.

Con expresa imposición a la demandada de las costas causadas en este juicio.”

(esta es una nueva sentencia condenatoria a Bankinter por el ‘clip hipotecas’, ‘clip hipotecario’, ‘clips Bankinter’ o ‘contratos de intercambios de intereses hipotecarios’ y dictada por un juzgado de San Sebastián)

Jueces Para la Democracia han manifestado su malestar por tantos deshaucios que se están produciendo últimamente a familias que no pueden hacer frente al pago de las hipotecas.

Jueces Para la Democracia insta por la regulación de la dación hipotecaria, de forma que entregando el piso al banco la deuda quede saldada (cosa que pocas veces ocurre en la actualidad).

La asociación de jueces ve conveniente una Ley que regule el sobreendeudamiento de familias y autónomos y medidas de aplazamiento de los pagos a los afectados que no puedan pagar la hipoteca.

Con la legislación actual todo son ventajas para las entidades bancarias, sumado a la enorme cantidad de cláusulas abusivas que se han hecho firmar en hipotecas y préstamos, si bien, últimamente muchos juzgados las están anulando.

La asociación judicial no olvida el ‘derecho fundamental a la vivienda’ y la debida existencia de equilibro procesal a fin de que el ciudadano no se vea en inferioridad en las ejecuciones de hipotecas.

El Banco Popular tendrá que devolver en torno a los 500.000 euros a 38 hipotecados del municipio de Negreira (La Coruña) según la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Santiago de Compostela en fecha 2 de septiembre de 2011.

Sobre 38 ciudadanos del Concello de Negreira , una localidad de unos 7.000 habitantes, presentaron demanda conjunta contra el Banco Popular Español a fin de que se anulase el contrato financiero que firmaron junto a sus hipotecas, la mayoría los firmaron en el año 2007 y algunos pocos en 2008.

La sentencia indica que el contrato firmado se definió como “operación de derivados que consiste en un contrato mediante el cual dos agente económicos acuerdan intercambiar flujos monetarios calculados sobre diferentes tipos o índices de referencia que pueden ser fijos o variables durante un cierto periodo de tiempo. En el presente contrato, el comprador paga la cantidad fija y recibe del vendedor la cantidad variable.”

Tras los testigos de ambas partes y demás pruebas la juez deja claro que valorando adecuadamente las pruebas “ha de concluirse que la pretensión de nulidad contractual examinada  ha de ser estimada” (o sea, que el contrato financiero firmado junto a las hipotecas debe anularse).

Incluso, en el “test de conveniencia” que firmaron algunos de los clientes antes de firmar ese contrato financiero -que recordemos se firmó junto a la hipoteca- indica que los hipotecados son calificados como clientes con experiencia con productos financieros no complejos…

La Juez es clara: “Atendiendo a todo lo hasta aquí expuesto ha de concluirse que no se facilitó a los demandantes la información necesaria que debía proporcionarse y que hubiera sido necesaria para la adecuada formación de su voluntad contractual”… desconociendo el “verdadero significado en cuanto a las obligación y riesgo que asumía…”

Finalmente, el fallo da la razón a todos los demandantes condenando al Popular, además, al pago de las costas judiciales:

“DISPONGO:

Estimar la demanda interpuesta por D…. , se declara la nulidad del Contrato de Permuta Financiera de Tipos de Interés suscrito por el mismo con la entidad demandada… Banco Popular Español, SA, a devolver al mismo los cargos efectuados… con expresa imposición en costas a la parte demandada.

Ya hay otra sentencia contra las cláusulas suelo en las hipotecas. Esta vez por parte del Juzgado de lo Mercantil Número 7 de Barcelona y que falla contra la Caja Rural de Soria.

El Juzgado considera que se produce un desequilibro en la hipoteca al fijarse un interés mínimo del 4%, por lo que no solo se elimina judicialmente esta cláusula abusiva, sino que condena a la Caja Rural a devolver todas las cantidades cobradas durante los últimos años cuando los intereses estaban muy por debajo del 4% y el titular de la hipoteca tenía que ir pagando este interés mínimo.

Esta hipoteca estaba referenciada al euribor +0,45 con un interés mínimo (suelo) del 4%.

El juez de Barcelona también considera que no se le ha dado al cliente oportunidad de negociar la clásula perjudicial ni establecer una contraprestación.

La Asociación de Consumidores de Navarra, Irache, también acudirá a los tribunales, presentando una demanda conjunta contra las cláusulas suelo en las hipotecas que impiden las bajadas de los intereses aunque estos bajen como ha sucedido en los últimos años.

La Asociación de Consumidores recomienda a los titulares de hipotecas con cláusulas que limiten las bajadas de intereses que soliciten a su entidad bancaria la supresión del suelo hipotecario, o subsidariamente, una compensación en la hipoteca. También recomienda que los que contraten nuevas hipotecas se fijen bien en que no les impongan cláusulas de este tipo que les impidan beneficiarse de las bajadas de intereses.

La Asociación de Consumo recuerda que el Banco de España ya calificó como malas prácticas bancarias estas condiciones.

Por estas razones la Asociación Irache ha decidido acudir a la vía judicial a presentar demanda colectiva por cláusulas abusivas que impiden beneficiarse de intereses actuales más baratos, igual que han hecho otras asociaciones en España.

Una reciente sentencia del 8 de septiembre del Juzgado de lo Mercantil Número 9 de Madrid condena al Banco Popular por cláusulas abusivas en sus hipotecas y cuentas corrientes.

La sentencia obliga al Banco Popular a no aplicar las cláusulas de rendondeo al alza en sus hipotecas que todavía venía aplicando, pese a que el Tribunal Supremo ya las había declarado nulas el pasado año. A partir de ahora el Popular no podrá aplicar redondeos al alza al calcular las cuotas de las hipotecas de sus clientes, por lo que estos saldrán beneficiados económicamente.

La resolución judicial también declara contraria de derecho la cláusula que permitía al Banco Popular retener durante 10 días el saldo de la cuenta en caso de cancelación de la misma, declarando que la devolución del saldo se hará de forma simultánea.

Por otro lado, el euribor hipotecario en su cambio diario bajaba hoy 8 milésimas hasta el 2,051%, recordemos que el indicador comenzaba septiembre en el 2,089%.

La Comunidad de Madrid está a punto de aprobar el anteproyecto de Ley para la Protección de los Consumidores mediante la Transparencia de la Información en la Contratación Hipotecaria.

Se trata principalmente de proteger al consumidor, al cliente hipotecado y sus avalistas, sobre los abusos y letra pequeña que las entidades bancarias de la Comunidad de Madrid intenten imponer en sus nuevas hipotecas que concedan u oferten.

Esta Ley obligará a distinguir 2 tipos de hipotecas: la hipoteca pura en la que solo se respondería con el bien hipotecado, en caso de impago con la dación queda saldada la deuda, y los préstamos personales con garantía hipotecaria, en la práctica actual casi todos son de estos últimos y el hipotecado responde con todos sus bienes presentes y futuros del pago de la hipoteca, al igual que sus avalistas.

Las infracciones a esta nueva Ley hipotecaria cuando se apruebe, oscilará para las entidades bancarias entre 15.000 y 600.00 euros, en este último caso para las infracciones en materia de hipoteca más graves.

En España, unas 250.000 hipotecas podrían tener de saldo actual un importe mayor que el que se debe al banco de la hipoteca.

La mayoría de ella son de la época en que las entidades financieras concedían fácilmente más del 80% del valor del inmueble, incluso llegando al 100% o incluso más, en los años 2006 y 2007 aún se concedieron muchas de esas hipotecas que ha día de hoy están siendo un lastre para todos: familias, avalistas y bancos.

Muchos de los hipotecados se dan cuenta de la situación: su casa vale menos que lo que deben de hipoteca y si pagan puntualemente las cuotas de las hipotecas no son capaces de sobrevivir, por tanto, la opción más sencilla -que no la mejor- que me embarguen la casa aunque me quede insolvente. Así bancos y cajas amontonan inmuebles que, además, se niegan a mal vender pese a que siguen acumulándolos.

Si la situación económica actual de crisis se prolonga mucho, ya veremos que pasa con esas 250.000 hipotecas vivas cuyo saldo es mayor que lo que vale el inmueble puesto de garantía; no descartamos que la morosidad siga y siga subiendo al ritmo actual, y que, a la larga seguirá causándonos perjuicios económicos a muchos.

Varios miembros de la plataforma afectados por las hipotecas e ‘indignados’ fueron sancionados por acudir a la filial del BBVA, Anida, en Puerto Sagunto, Valencia; según los manifestantes en todo momento se comportaron de forma pacífica y que no entraron ni trataron de entrar en la sucursal bancaria.

Sin embargo la policía de Sagunto les ha sancionado con multas que oscilan entre los 300 y los 6.000 euros, según los organizadores en una táctica de represión del Gobierno.

En el recurso los sancionados solicitan la nulidad de pleno derecho ya que fueron multados  cuando ejercían de forma pacífica su legítimo derecho  de reunión y manifestación.

La plataforma de afectados por las hipotecas en Valencia podría haber recibido ya unas 20 sanciones individuales hasta el momento en sus acciones contra deshaucios por impagos de las hipotecas y otras concentraciones.

El portavoz socialista de Madrid ha remitido un escrito a los bancos y cajas de ahorro de España solicitando se creen convenios con los clientes con hipotecas, en los que se fijen carencia de 3 años en los pagos mensuales de las hipotecas.

Las ejecuciones por impagos de hipotecas son muchas veces injustas y se trataría de evitar en lo posible que familias se queden en la calle por no poder hacer frente a su hipoteca, y los bancos sigan acumulando inmubles en sus carteras.

Los embargos por impagos de hipotecas superan los 10.000 anuales tan solo en la Comunidad de Madrid.

Ahora le toca actuar a las entidades financieras, habrá que esperarles…

El saldo total hipotecario en España ha caido nada más y nada menos que un 3,93% interanual.

Ahora mismo, el saldo de hipotecas prestadas por entidades financieras en España asciende a 1.051 billones de euros según los datos publicados por la Asociación Hipotecaria Española, una caída anual de 43.066 millones de euros, el mayor descenso en el saldo de las hipotecas desde el año 1992 cuando empezaron a contabilizarse estos históricos en las hipotecas españolas.

Este descenso en el saldo hipotecario coincide con el aumento de la prima de riesgo en España que está en máximos y, por contra, en la Bolsa el ibex 35 está tocando estos días mínimos anuales en torno a los 9.300 puntos.

El Gobierno quiere dar un respiro a las familias que se quedan sin casa porque el banco les embarga por no pagar la hipoteca y encima tiene aún parte de deuda, y el banco les puede embargar el sueldo y otros bienes.

Hasta ahora, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Hipotecaria fijaban como inembargable el salario mínimo interprofesional, 641 euros mensuales.

Con la nueva modificación, será inembargable al menos 961 euros, con lo que la mayoría de los trabajadores, los mileuristas, quedarían a salvo de que el banco les pudiera embargar su nómina.

Además, este importe inembargable por impagos de hipotecas será aún mayor cuando el deudor tenga cargas familiares, que llegaría los 1.350 euros mensuales con, por ejemplo, 2 hijos a cargo.

Quedemos dejar claro que la deuda hipotecaria no será saldada hasta que se pague, pero, al menos, si el ciudadano tiene lo justo para vivir, el banco no podrá embargarle la nómina. Al menos, es un comienzo…

La ONG Cáritas tras anunciar que pondrá en marcha al final del verano un servicio de mediación para la vivienda, ha manifestado la necesidad urgente de modificar la Ley de las hipotecas en España añadiendo que “se ha salido al rescate de las sociedades financieras pero no se ha hecho lo mismo con las personas afectadas y eso es moralmente intolerable, socialmente injusto y éticamente incorrecto” y que debería crearse un fondo de rescate para las personas igual que se hizo con la banca.

El director de Cáritas ha dicho que las entidades sociales tienen un límite para poder ayudar y ha pedido un esfuerzo a todos los políticos, fuerzas sociales y económicas para que fomenten el empleo.

Cáritas ha constatado el empeoramiento de muchas familias y el aumento de demandas por impagos de hipotecas y alquileres.

Ya son muchas las entidades y asociaciones que solicitan un cambio de la Ley Hipotecaria que tanto perjudica a los hipotecados y benefician a la banca en España.