HIPOTECAS.ES – Hipotecas baratas y recomendadas

Las hipotecas cada vez están más difíciles de conseguir según el informe publicado recientemente por el Banco de España.

En el tercer trimestre, los bancos y cajas de ahorro de España endurecieron, -sí, todavía más- las condiciones para conceder préstamos y créditos; en especial se nota en la concesión de hipotecas para la adquisición de vivienda por particulares, que se encuentran con que el banco nos les financia y no se puede completar la compra-venta de la vivienda.

Además, los plazos de amortización de las nuevas hipotecas que se conceden empiezar a reducirse, las entidades bancarias ya no quieren conceder hipotecas tan a largo plazo como lo han hecho años atrás; a más plazo, más riesgo de impago, deben pensar.

Durante lo que queda de 2011 no se espera que los requisitos para conceder préstamos hipotecarios se suavicen.

El euribor hipotecas ha cerrado el mes de octubre 2011 con nuevas subidas.

Al cierre mensual, el euribor cierra en la media del 2,11%, no es excesivamente alto, pero hará encarecer las hipotecas una media de 45 euros mensuales (cálculos aproximados para una hipoteca de 150.000 euros); ya que hace ahora un año el indicador de las hipotecas estaba en el 1,495%.

El mes pasado el euribor hipotecario cerró en media del 2,067% por lo que la subida hasta el 2,11% de este mes no es notable, lo que más se nota es en su variación interanual.

No se esperan grandes cambios en los intereses de las hipotecas de aquí a fin de año según las previsiones hipotecarias.

La concesión de nuevas hipotecas en España cayó en agosto más de un 40% respecto al mismo mes del año pasado, según los datos hechos públicos por Estadística esta misma semana, y que son los últimos datos estadísticos de un mes cerrado que existen a día de hoy.

Nunca se habían constituido tan pocas hipotecas sobre vivienda en un mes de agosto, solo se concedieron 29.231 hipotecas nuevas en la totalidad de España durante el mes.

El importe medio de las hipotecas sobre vivienda se sitúa en 106.922 euros y la media del total de hipotecas asciende a 120.271 euros.

El importe medio de los intereses a los que se concedieron las hipotecas en el mes es del 4,35%.

De las nuevas hipotecas firmadas durante el mes, el 95,9% se firmaron a interés variable frente a tan solo un 4,1% que se firmaron a interés fijo.

Más del 81% de las hipotecas que se concedieron en el mes utilizan el euribor como referencia.

La Audiencia Provincial de Girona ha dictado sentencia en una ejecución de hipoteca en la que da por saldada la deuda tras la entrega del inmueble al Banco, siguiendo la tesis de otra Audiencia Provincial.

La Audiencia considera un “abuso de derecho” que el banco quiera seguir cobrando aún más deuda siendo contraria la actuación al artículo 7 de la Ley de Consumidores y Usuarios.

La Audiencia de Gerona da la razón a una familia deshauciada por impago de hipoteca de 325.000 euros al Deutsche Bank y éste se adjudicase la vivienda por 162.500 euros.

Deutsche Bank pretendía, además de quedarse con la vivienda, cobrar otros 141.000 euros hasta cubrir lo que según el banco aún debían.

El Tribunal da la razón al hipotecado y señala que el Banco “ve satisfecho su crédito con el producto de la subasta que, en el caso concreto, es el derivado de ingresar en su patrimonio un bien valorado por las partes en una suma superior a la adeudada”.

Es más que probable que esta sentencia sea recurrida al Tribunal Supremo como ya ha ocurrido con otras sentencias de otras Audiencias Provinciales, pero de momento, la razón se la han dado al deudor hipotecario y no al Banco.

=> Ver el texto de la Sentencia a favor de la suspensión de la ejecución de la hipoteca.

Hipotecas.es – Barcelona.

La Generalitat de Catalunya ha aprobado hoy en la reunión del Consell Executiu del Govern la limitación en los intereses de demora en hipotecas y otros préstamos para evitar cláusulas abusivas contra los consumidores que, cuando se retrasan en los pagos puntuales de las hipotecas, se ven obligados a hacer frente a intereses desorbitados.

En cuanto sea definitiva la modificación de la Ley, el Código de Consumo, el interés de mora en las hipotecas quedará limitado a 2,5 veces el interés legal del dinero (actualmente y desde el año 2009 el interés legal del dinero es del 4%). Es decir, los intereses de demora estarían limitados al 10% en lugar de hasta el 15, 20 o incluso 29% que algunas entidades están cobrando.

El euribor hipotecas baja en septiembre hasta una media mensual del 2,067%, 3 centésimas por debajo del mes anterior que cerraba en el 2,097%.

Aunque el dato no es malo, esta pequeña bajada no hará que bajen las cuotas de las hipotecas que se revisen, dado que interanualmente no baja el indicador ya que hace justo un año se situaba en el 1,42%.

De media, las hipotecas que se revisen en las próximas semanas subirán en el pago de sus cuotas mensuales en torno a los 45 euros (calculado sobre una hipoteca media de 150 mil euros a 25 años).

En octubre no se preveen grandes cambios para el regulador hipotecario.

El Bankinter sigue acumulando sentencias en su contra por los productos financieros vinculados a sus hipotecas que comercializó años atras. En esta ocasión se trata del “Clip actualizado Bankinter 06-4.3″.

El Juzgado de Primera Instancia 4 de Donostia, San Sebastián, da la razón al titular de la hipoteca que reclamó a través del letrado Sr. Carreras condenando al Bankinter y declarando nulo el clip hipotecario.

En la sentencia podemos leer:

“Se trata de un producto financiero cuya configuración alcanza un cierto grado de complejidad.

Para su comprensión y correcta valoración se requiere una formación financiera claramente superior a la que posee la clientela bancaria en general.

Se trata de un producto que debe ser ofrecido con el soporte informativo necesario…”

El Juzgado señala que según la documentación firmada en el contrato vinculado a la hipoteca “se da a entender que el contrato podría conllevar la reducción del beneficio o, incluso, su anulación, pero en modo alguno advierte de que dicho contrato puediera acarrear riesgo de pérdidas” “Es patente la ambigüedad de la redacción…”

“FALLO: Que estimando íntegramente la demanda… contra Bankinter, SA,

A. DEBO DECLARAR Y DECLARO la nulidad del contrato CLIP ACTUALIZADO BANKINTER 06-4.3, así como la nulidad de cualquier otro documento relacionado con dicho contrato…

B. DEBO CONDENAR Y CONDENO A BANKINTER:

1º.- a la devolución y pago a la actora, previa restitución recíproca, de la cantidad de euros, más los intereses legales correspondientes hasta la fecha de esta sentencia, devengándose, a partir de la misma, los intereses de la mora procesal.

2º.-  a la devolución de cualquier otra cantidad abonada por … en relación al contrato objeto del presente procedimiento judicial.

Con expresa imposición a la demandada de las costas causadas en este juicio.”

(esta es una nueva sentencia condenatoria a Bankinter por el ‘clip hipotecas’, ‘clip hipotecario’, ‘clips Bankinter’ o ‘contratos de intercambios de intereses hipotecarios’ y dictada por un juzgado de San Sebastián)

Jueces Para la Democracia han manifestado su malestar por tantos deshaucios que se están produciendo últimamente a familias que no pueden hacer frente al pago de las hipotecas.

Jueces Para la Democracia insta por la regulación de la dación hipotecaria, de forma que entregando el piso al banco la deuda quede saldada (cosa que pocas veces ocurre en la actualidad).

La asociación de jueces ve conveniente una Ley que regule el sobreendeudamiento de familias y autónomos y medidas de aplazamiento de los pagos a los afectados que no puedan pagar la hipoteca.

Con la legislación actual todo son ventajas para las entidades bancarias, sumado a la enorme cantidad de cláusulas abusivas que se han hecho firmar en hipotecas y préstamos, si bien, últimamente muchos juzgados las están anulando.

La asociación judicial no olvida el ‘derecho fundamental a la vivienda’ y la debida existencia de equilibro procesal a fin de que el ciudadano no se vea en inferioridad en las ejecuciones de hipotecas.

El Banco Popular tendrá que devolver en torno a los 500.000 euros a 38 hipotecados del municipio de Negreira (La Coruña) según la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia Número 4 de Santiago de Compostela en fecha 2 de septiembre de 2011.

Sobre 38 ciudadanos del Concello de Negreira , una localidad de unos 7.000 habitantes, presentaron demanda conjunta contra el Banco Popular Español a fin de que se anulase el contrato financiero que firmaron junto a sus hipotecas, la mayoría los firmaron en el año 2007 y algunos pocos en 2008.

La sentencia indica que el contrato firmado se definió como “operación de derivados que consiste en un contrato mediante el cual dos agente económicos acuerdan intercambiar flujos monetarios calculados sobre diferentes tipos o índices de referencia que pueden ser fijos o variables durante un cierto periodo de tiempo. En el presente contrato, el comprador paga la cantidad fija y recibe del vendedor la cantidad variable.”

Tras los testigos de ambas partes y demás pruebas la juez deja claro que valorando adecuadamente las pruebas “ha de concluirse que la pretensión de nulidad contractual examinada  ha de ser estimada” (o sea, que el contrato financiero firmado junto a las hipotecas debe anularse).

Incluso, en el “test de conveniencia” que firmaron algunos de los clientes antes de firmar ese contrato financiero -que recordemos se firmó junto a la hipoteca- indica que los hipotecados son calificados como clientes con experiencia con productos financieros no complejos…

La Juez es clara: “Atendiendo a todo lo hasta aquí expuesto ha de concluirse que no se facilitó a los demandantes la información necesaria que debía proporcionarse y que hubiera sido necesaria para la adecuada formación de su voluntad contractual”… desconociendo el “verdadero significado en cuanto a las obligación y riesgo que asumía…”

Finalmente, el fallo da la razón a todos los demandantes condenando al Popular, además, al pago de las costas judiciales:

“DISPONGO:

Estimar la demanda interpuesta por D…. , se declara la nulidad del Contrato de Permuta Financiera de Tipos de Interés suscrito por el mismo con la entidad demandada… Banco Popular Español, SA, a devolver al mismo los cargos efectuados… con expresa imposición en costas a la parte demandada.

Ya hay otra sentencia contra las cláusulas suelo en las hipotecas. Esta vez por parte del Juzgado de lo Mercantil Número 7 de Barcelona y que falla contra la Caja Rural de Soria.

El Juzgado considera que se produce un desequilibro en la hipoteca al fijarse un interés mínimo del 4%, por lo que no solo se elimina judicialmente esta cláusula abusiva, sino que condena a la Caja Rural a devolver todas las cantidades cobradas durante los últimos años cuando los intereses estaban muy por debajo del 4% y el titular de la hipoteca tenía que ir pagando este interés mínimo.

Esta hipoteca estaba referenciada al euribor +0,45 con un interés mínimo (suelo) del 4%.

El juez de Barcelona también considera que no se le ha dado al cliente oportunidad de negociar la clásula perjudicial ni establecer una contraprestación.

La Asociación de Consumidores de Navarra, Irache, también acudirá a los tribunales, presentando una demanda conjunta contra las cláusulas suelo en las hipotecas que impiden las bajadas de los intereses aunque estos bajen como ha sucedido en los últimos años.

La Asociación de Consumidores recomienda a los titulares de hipotecas con cláusulas que limiten las bajadas de intereses que soliciten a su entidad bancaria la supresión del suelo hipotecario, o subsidariamente, una compensación en la hipoteca. También recomienda que los que contraten nuevas hipotecas se fijen bien en que no les impongan cláusulas de este tipo que les impidan beneficiarse de las bajadas de intereses.

La Asociación de Consumo recuerda que el Banco de España ya calificó como malas prácticas bancarias estas condiciones.

Por estas razones la Asociación Irache ha decidido acudir a la vía judicial a presentar demanda colectiva por cláusulas abusivas que impiden beneficiarse de intereses actuales más baratos, igual que han hecho otras asociaciones en España.

Ha sido admitida la amplicación de la demanda promovida por la asociación Adicae contra las cláusulas suelo de las hipotecas de numerosos bancos españoles.

La demanda inicialmente fue presentada contra 45 entidades bancarias, pero actualmente y tras la amplicación son ya 101 bancos y cajas los que tendrán que rendir cuentas ante la Justicia.

Como la demanda colectiva está presentada por una asociación de consumidores, cualquier perjudicado titular de hipotecas con cláusula suelo puede adherirse a la misma como co-demandante.

Aquellos que tengan hipotecas con cláusulas que limiten las bajadas de intereses y, por tanto, estén siendo perjudicados económicamente durante estos meses, podrán adherirse a la demanda antes del próximo 11 de octubre, en que vencería el plazo concedido por el Juzgado de lo Mercantil 11 de Madrid. La personación puede realizarse directamente (con abogado) o a través de Adicae.

Hasta el momento, más de 15.000 ciudadanos con suelos hipotecarios se han sumado ya a esta demanda contra las entidades bancarias.

A continuación dejamos un listado con todos los bancos y cajas que ya constan como demandados en la demanda colectiva:

(sigue… )

Una reciente sentencia del 8 de septiembre del Juzgado de lo Mercantil Número 9 de Madrid condena al Banco Popular por cláusulas abusivas en sus hipotecas y cuentas corrientes.

La sentencia obliga al Banco Popular a no aplicar las cláusulas de rendondeo al alza en sus hipotecas que todavía venía aplicando, pese a que el Tribunal Supremo ya las había declarado nulas el pasado año. A partir de ahora el Popular no podrá aplicar redondeos al alza al calcular las cuotas de las hipotecas de sus clientes, por lo que estos saldrán beneficiados económicamente.

La resolución judicial también declara contraria de derecho la cláusula que permitía al Banco Popular retener durante 10 días el saldo de la cuenta en caso de cancelación de la misma, declarando que la devolución del saldo se hará de forma simultánea.

Por otro lado, el euribor hipotecario en su cambio diario bajaba hoy 8 milésimas hasta el 2,051%, recordemos que el indicador comenzaba septiembre en el 2,089%.

La Comunidad de Madrid está a punto de aprobar el anteproyecto de Ley para la Protección de los Consumidores mediante la Transparencia de la Información en la Contratación Hipotecaria.

Se trata principalmente de proteger al consumidor, al cliente hipotecado y sus avalistas, sobre los abusos y letra pequeña que las entidades bancarias de la Comunidad de Madrid intenten imponer en sus nuevas hipotecas que concedan u oferten.

Esta Ley obligará a distinguir 2 tipos de hipotecas: la hipoteca pura en la que solo se respondería con el bien hipotecado, en caso de impago con la dación queda saldada la deuda, y los préstamos personales con garantía hipotecaria, en la práctica actual casi todos son de estos últimos y el hipotecado responde con todos sus bienes presentes y futuros del pago de la hipoteca, al igual que sus avalistas.

Las infracciones a esta nueva Ley hipotecaria cuando se apruebe, oscilará para las entidades bancarias entre 15.000 y 600.00 euros, en este último caso para las infracciones en materia de hipoteca más graves.

El principal regulador de las hipotecas a interés variable, hoy en día casi todas, baja en agosto 2011 hasta el 2,10% desde el 2,183% en el que cerró de media el mes pasado.

Aún con la bajada mensual en el indicador, las hipotecas no bajarán, más bien al contrario, en su variación interanual el euribor sube, dado que en agosto del pasado año estaba mucho más bajo que ahora, concretamente en el 1,421%.

Teniendo en cuenta estos datos, los titulares de hipotecas a los que les toque revisión anual de intereses próximamente, verán que las cuotas mensuales de sus hipotecas subirán algo más de 40 euros (500 euros anuales), calculando los datos de una hipoteca media de 120.000 euros a 25 años.

Según las previsiones de los expertos hipotecarios, el regulador de las hipotecas podría cerrar el año cercano al 2,50%

El Parlamento Europeo estudia a partir de mañana una propuesta o reclamación contra la denegación sistemática de las hipotecas que se está produciendo tanto en España como en el resto de Europa.

El Parlamento Europeo dictará unas normas básicas recomendadas a la hora de que las entidades bancarias concedan hipotecas a los ciudadanos miembros y así protegerlos contra la denegación arbitraria de los créditos.

Si bien, el informe previo del Parlamento destaca que la contratación irresponsable de préstamos e hipotecas es una de las “principales causas de la crisis financiera” que se vive en Europa.

Por otro lado, señalar que el euribor regulador de las hipotecas bajará ligeramente el presente mes de agosto según la media mensual que ya podemos ver a falta de un día de cotización para el indicador hipotecario.

En España, unas 250.000 hipotecas podrían tener de saldo actual un importe mayor que el que se debe al banco de la hipoteca.

La mayoría de ella son de la época en que las entidades financieras concedían fácilmente más del 80% del valor del inmueble, incluso llegando al 100% o incluso más, en los años 2006 y 2007 aún se concedieron muchas de esas hipotecas que ha día de hoy están siendo un lastre para todos: familias, avalistas y bancos.

Muchos de los hipotecados se dan cuenta de la situación: su casa vale menos que lo que deben de hipoteca y si pagan puntualemente las cuotas de las hipotecas no son capaces de sobrevivir, por tanto, la opción más sencilla -que no la mejor- que me embarguen la casa aunque me quede insolvente. Así bancos y cajas amontonan inmuebles que, además, se niegan a mal vender pese a que siguen acumulándolos.

Si la situación económica actual de crisis se prolonga mucho, ya veremos que pasa con esas 250.000 hipotecas vivas cuyo saldo es mayor que lo que vale el inmueble puesto de garantía; no descartamos que la morosidad siga y siga subiendo al ritmo actual, y que, a la larga seguirá causándonos perjuicios económicos a muchos.