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Regulación
de las subrogaciones en las hipotecas espanolas.
EXPOSICION DE MOTIVOS
El descenso generalizado de los tipos de
interés experimentado en los últimos meses
ha repercutido, como es lógico, en los de
los préstamos hipotecarios, y parece razonable
y digno de protección que los ciudadanos que
concertaron sus préstamos con anterioridad
a la bajada de los tipos puedan beneficiarse
de las ventajas que supone este descenso.
Pero, por otra parte, la situación de estos
prestatarios se ve agravada por la concurrencia
de una doble circunstancia, que determina
la inviabilidad económica del «cambio de hipoteca»:
la fuerte comisión por amortización anticipada,
impuesta por las entidades crediticias al
tiempo de otorgar el contrato y la duplicación
de gastos que implican la cancelación de un
crédito hipotecario y la constitución de otro
nuevo. Esta Ley viene además a cumplir con
el mandato parlamentario que en su moción
del 2 de noviembre de 1993, aprobada por unanimidad,
instaba al Gobierno a «habilitar los mecanismos
para que los deudores, en aplicación de los
artículos 1211 y concordantes del Código Civil,
puedan subrogar sus hipotecas a otro acreedor».
Esta situación, históricamente reiterada,
puede encontrar solución adecuada por la vía
de la subrogación convencional prevista por
el artículo 1211 del Código Civil, que la
configura como un acto potestativo -voluntario-
del deudor. No obstante, la concisa normativa
de dicho precepto no resulta suficiente para
resolver la problemática que plantea esta
institución, cuando el primer acreedor y el
que se subroga con algunas de las entidades
financieras a las que se refiere la Ley de
Mercado Hipotecario . Resulta por ello procedente
establecer una regulación específica del referido
supuesto -acotado por el artículo 1-, que
facilite su desarrollo y abarate su coste.
El artículo 2 establece los requisitos de
la subrogación, posibilitando el ejercicio
de esta potestad por el deudor, en el supuesto
de que el primer acreedor no preste la colaboración
debida. El procedimiento, instrumentado análogo
al previsto por el artículo 153, párrafo 5,
de la Ley Hipotecaria, tiene idéntico fundamento
que éste, reforzado si cabe por el hecho de
tratarse de una liquidación a practicar entre
dos entidades financieras a las que hay que
presumir, por el mero hecho de serlo, la necesaria
lealtad comercial recíproca.
El artículo 3 limita la cuantía de la cantidad
a percibir por la entidad acreedora, en concepto
de comisión por la amortización anticipada
de su crédito, en los préstamos a interés
variable. La razón de esta reducción estriba
en que en esta modalidad de préstamos, a diferencia
de lo que ocurre en los préstamos a tipo fijo,
el acreedor asume habitualmente un escaso
riesgo financiero, lo que asemeja en este
caso dicha comisión de cancelación a una pena
por desistimiento. Y como toda pena es siempre
equitativamente moderable por los Tribunales,
según el artículo 1154 del Código Civil, resulta
lógico concluir que esta moderación pueda
efectuarse también por Ley, muy especialmente
en momentos de crisis económica y tratándose
de contratos en masa de ejecución sucesiva
y de larga duración, en los que el consumidor
se ha adherido a un texto contractual preestablecido
por la entidad de crédito. Y no cabe objetar
que esta limitación implique una injerencia
de la Administración en el libre funcionamiento
del mercado, pues no es otra cosa sino una
mejora del sistema jurídico-institucional,
para adecuar la ordenación del mercado a las
necesidades de cada momento. De acuerdo con
lo anteriormente expuesto, se tiene en cuenta
ponderadamente la repercusión que el pago
anticipado pueda acarrear a la entidad de
crédito moderando su cuantía al fijar un porcentaje
significativo en los préstamos a interés variable.
A estos efectos se entenderá como préstamo
de interés variable aquel que modifica su
tipo de interés en el transcurso de su período
de amortización.
Los artículos 4, 5 y 6 regulan diversos aspectos
de la escritura de subrogación, registrales
y de la ejecución hipotecaria. Y los artículos
7 y 8 introducen una drástica reducción de
los costes fiscales y del sistema de protección
preventiva de la seguridad jurídica privada.
Por último, se ha considerado beneficioso
tanto para los acreedores como para los deudores,
bonificar las mismos costes, antes dichos,
en el caso de la novación modificativa del
préstamo hipotecario entre acreedor y deudor;
operación que resultará muy beneficiosa para
el deudor por ser la que soporta menos gastos
y muy estimulante para el acreedor al darle
ocasión de no perder a su propio cliente.
1. Ambito.
1. Las entidades financieras a las que se
refiere el artículo 2 de la Ley 2/1981, de
25 de marzo, de Mercado Hipotecario, podrán
ser subrogadas por el deudor en los préstamos
hipotecarios concedidos, por otras entidades
análogas, con sujeción a lo dispuesto en esta
Ley.
2. La subrogación a que se refiere el apartado
anterior será de aplicación a los contratos
de préstamo hipotecario, cualquiera que sea
la fecha de su formalización y aunque no conste
en los mismos la posibilidad de amortización
anticipada.
2. Requisitos de la subrogacion.
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera
de las mencionadas en el artículo anterior
sin el consentimiento de la entidad acreedora,
cuando para pagar la deuda haya tomado prestado
el dinero de aquélla por escritura pública,
haciendo constar su propósito en ella, conforme
a lo dispuesto en el artículo 1211 del Código
Civil.
La entidad que está dispuesta a subrogarse
presentará al deudor una oferta vinculante
en la que constarán las condiciones financieras
del nuevo préstamo hipotecario. La aceptación
de la oferta por el deudor implicará su autorización
para que la oferente se la notifique a la
entidad acreedora y la requiera para que le
entregue, en el plazo máximo de siete días
naturales, certificación del importe del débito
del deudor por el préstamo hipotecario en
que se ha de subrogar.
Entregada la certificación, la entidad acreedora
tendrá derecho a enervar la subrogación si
en el plazo máximo de quince días naturales
a contar desde dicha entrega, formaliza con
el deudor novación modificativa del préstamo
hipotecario. En caso contrario, para que la
subrogación surta efectos, bastará que la
entidad subrogada declare en la misma escritura
haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada
por ésta, por capital pendiente e intereses
y comisión devengados y no satisfechos. Se
incorporará a la escritura un resguardo de
la operación bancaria realizada con tal finalidad
solutoria.
No obstante, si el pago aún no se hubiera
efectuado porque la entidad acreedora no hubiese
comunicado la cantidad acreditada o se negase
por cualquier causa a admitir su pago, bastará
con que la entidad subrogada la calcule, bajo
su responsabilidad y asumiendo las consecuencias
de su error, que no serán repercutibles al
deudor, y, tras manifiestarlo, deposite dicha
suma en poder del notario autorizante de la
escritura de subrogación, a disposición de
la entidad acreedora. A tal fin, el notario
notificará de oficio a la entidad acreedora,
mediante la remisión de copia autorizada de
la escritura de subrogación, pudiendo aquélla
alegar error en la misma forma, dentro de
los ocho días siguientes.
En este caso, y sin perjuicio de que la subrogación
surta todos sus efectos, el Juez que fuese
competente para entender del procedimiento
de ejecución, a petición de la entidad acreedora
o de la entidad subrogada, citará a éstas,
dentro del término de ocho días, a una comparecencia,
y, después de oírlas admitirá los documentos
que se presenten, y acordará, dentro de los
tres días, lo que estime procedente. El auto
que dicte será apelable en un solo efecto,
y el recurso se sustanciará por los trámites
de apelación de los incidentes.
3. Comisiones por amortizacion anticipada.
En las subrogaciones que se produzcan en
los préstamos hipotecarios, a interés variable,
referidos en el artículo 1 de esta Ley, la
cantidad a percibir por la entidad acreedora
en concepto de comisión por la amortización
anticipada de su crédito, se calculará sobre
el capital pendiente de amortizar, de conformidad
con las siguientes reglas:
1.ª Cuando se haya pactado amortización anticipada
sin fijar comisión, no habrá derecho a percibir
cantidad alguna por este concepto.
2.ª Si se hubiese pactado una comisión de
amortización anticipada igual o inferior al
1 por 100, la comisión a percibir será la
pactada.
3.ª En los demás casos, la entidad acreedora
solamente podrá percibir por comisión de amortización
anticipada el 1 por 100 cualquiera que sea
la que se hubiere pactado. No obstante, si
la entidad acreedora demuestra la existencia
de un daño económico que no implique la sola
pérdida de ganancias, producido de forma directa
como consecuencia de la amortización anticipada,
podrá reclamar aquél. La alegación del daño
por la acreedora no impedirá la realización
de la subrogación, si concurren las circunstancias
establecidas en la presente Ley, y sólo dará
lugar a que se indemnice, en su momento, la
cantidad que corresponda por el daño producido.
4. Escritura.
En la escritura de subrogación sólo se podrá
pactar la modificación de las condiciones
del tipo de interés, tanto ordinario como
de demora, inicialmente pactado o vigente.
5. Registro.
El hecho de la subrogación no surtirá efecto
contra tercero, si no se hace constar en el
Registro por medio de una nota marginal, que
expresará las circunstancias siguientes:
1.ª La persona jurídica subrogada en los
derechos del acreedor.
2.ª Las nuevas condiciones pactadas del tipo
de interés.
3.ª La escritura que se anote, su fecha,
y el notario que la autorice.
4.ª La fecha de presentación de la escritura
en el Registro y la de la nota marginal.
5.ª La firma del registrador, que implicará
la conformidad de la nota con la copia de
la escritura de donde se hubiere tomado.
Bastará para que el registrador practique
la inscripción de la subrogación que la escritura
cumpla lo dispuesto en el artículo 2 de esta
Ley, aunque no se haya realizado aún la notificación
al primitivo acreedor. No serán objeto de
nueva calificación las cláusulas inscritas
del préstamo hipotecario que no se modifiquen.
El registrador no podrá exigir la presentación
del título de crédito.
6. Ejecución.
La entidad subrogada deberá presentar para
la ejecución de la hipoteca, además de su
primera copia auténtica inscrita de la escritura
de subrogación, el título de crédito, revestido
de los requisitos que la Ley de Enjuiciamiento
Civil exige para despachar ejecución. Si no
pudiese presentar el título inscrito, deberá
acompañar, con la copia de la escritura de
subrogación, certificación del Registro que
acredite la inscripción y subsistencia de
la hipoteca.
La ejecución de la hipoteca se ajustará a
lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil
y en la Ley Hipotecaria.
7. Beneficios fiscales.
Estará exenta la escritura que documente
la operación de subrogación en la modalidad
gradual de «Actos Jurídicos Documentados»
sobre documentos notariales.
8. Honorarios notariales y registrales.
Para el cálculo de los honorarios notariales
y registrales se tomará como base la cifra
del capital pendiente de amortizar en el momento
de la subrogación, y se entenderá que el documento
autorizado contiene un solo concepto.
9. Beneficios fiscales y honorarios
notariales y registrales en la novación modificativa
de préstamos hipotecarios.
Estarán exentas en la modalidad gradual de
"Actos Jurídicos Documentados" las
escrituras públicas de novación modificativa
de préstamos hipotecarios pactados de común
acuerdo entre acreedor y deudor, siempre que
el acreedor sea una de las entidades a que
se refiere el artículo 1 de esta Ley y la
modificación se refiera a las condiciones
del tipo de interés, inicialmente pactado
o vigente. Conjuntamente con la modificación
del tipo se podrá pactar la alteración del
plazo.
Para el cálculo de los honorarios notariales
y registrales de dicho tipo de escrituras,
se tomará como base la que resulte de aplicar
al importe de la responsabilidad hipotecaria
vigente el diferencial entre el interés del
préstamo que se modifica y el nuevo interés.
DISPOSICIONES ADICIONALES
Primera.- En los préstamos hipotecarios,
a interés variable, a que se refiere el artículo
1 de esta Ley, la entidad acreedora no podrá
percibir por comisión de amortización anticipada
no subrogatoria más del 1 por 100 del capital
que se amortiza aunque estuviese pactada una
comisión mayor.
Segunda.- 1. Se añaden los siguientes apartados
al artículo 48.2 de la Ley 26/1988, de 29
de julio, de Disciplina e Intervención de
las Entidades de Crédito:
«e) Efectuar, por sí o a través del Banco
de España, la publicación regular, con carácter
oficial, de determinados índices o tipos de
interés de referencia que puedan ser aplicados
por las entidades de crédito a los préstamos
a interés variable, especialmente en el caso
de préstamos hipotecarios.
Sin perjuicio de la libertad de contratación,
el Ministro de Economía y Hacienda podrá establecer
requisitos especiales en cuanto al contenido
informativo de las cláusulas contractuales
definitorias del tipo de interés, y a la comunicación
al deudor del tipo aplicable en cada período,
para aquellos contratos de préstamo a interés
variable en los que se pacte la utilización
de índices o tipos de interés de referencia
distintos de los oficiales señalados en el
párrafo precedente.
f) Extender el ámbito de aplicación de las
normas dictadas al amparo de los apartados
precedentes a cualesquiera contratos u operaciones
de la naturaleza prevista en dichas normas,
aun cuando la entidad que intervenga no tenga
la condición de entidad de crédito.»
2. Las normas que se dicten al amparo de
lo dispuesto en el apartado precedente de
esta disposición adicional serán de aplicación
a los préstamos y operaciones que se concierten
con posterioridad a la entrada en vigor de
tales normas.
Tercera.- Se añade un nuevo párrafo al artículo
45 I c) del Real Decreto Legislativo 1/1993,
de 24 de septiembre, por el que se aprueba
el texto refundido del Impuesto sobre Transmisiones
Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados,
con el texto siguiente:
«23.ª La Ley 2/1994, de 30 de marzo , sobre
subrogación y modificación de préstamos hipotecarios.»
Cuarta.- Se autoriza al Gobierno a dictar
cuantas disposiciones sean necesarias para
la debida aplicación de esta Ley.
DISPOSICION FINAL
Unica.- Esta Ley entrará en vigor el mismo
día de su publicación en el Boletín Oficial
del Estado.
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