Ausbanc había demandado a Caja Madrid hace ya años por aplicar por defecto redondeo al alza al calcular los intereses en sus hipotecas.

Tanto los juzgados de primera instancia como la Audiencia Provincial de Madrid fallaron en contra de Caja Madrid obligándola a no practicar redondeos de intereses al alza.

Caja Madrid recurrió el redondeo al Tribunal Supremo y éste consultó la normativa comunitaria, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dijo que la normativa española aunque es más restrictiva que la comunitaria es perfectamente legal siempre que vaya en beneficio de los consumidores, por tanto las sentencias del Juzgado como la de la Audiencia son válidas y la Caja no podrá aplicar redondeos al alza en los intereses de las hipotecas puesto que no se ha negociado con cada cliente sino que se aplica de forma masiva en todas las hipotecas que conceden.

Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se deben declarar abusivas si casusan un perjuicio importante al consumidor.

El Banco de España ha publicado su informe relativo a la cláusula ’suelo’ que tienen numerosas hipotecas firmadas con los bancos en España.

El Banco de España exculpa a los bancos de la clásula ’suelo’ en las hipotecas por no considerarla abusiva, en contra de muchas opiniones.

Por su parte, la asociación Adicae, una vez conocido el informe del Banco de España, se propone presentar demanda judicial contra numerosos bancos, podrían ser hasta 59, por esta cláusula de suelo en las hipotecas.

Según Adicae entre 1,5 y 3 millones de hipotecas podrían tener una cláusula suelo que perjudica grávemente a los hipotecados, dado que aunque en la mayoría de casos tienen en compensación la clásula techo que impiden que suban demasiado los intereses, en la práctica esta fuera de rango, en torno al 10%; mientras que la cláusula suelo suele estar en el 3% e incluso por encima del 6% excepcionalmente. Estos datos, en la actualidad, podría causar perjuicios a muchos titulares de hipotecas que podrían cifrarse en torno a los 6.000 euros al año.

La Organización de Consumidores y Usuarios, OCU, ha solicitado al Congreso la eliminación de la cláusula de ’suelo’ en las hipotecas, ya que la considera encuadrada dentro de las cláusulas abusivas en las hipotecas.

Y es que aún habiendo habitualmente una clásula ‘techo’ en compensación, ésta suele ser desorbitada y realmente no es aplicable. Por ejemplo, algunos bancos fijan un interés mínimo del 4% y un interés máximo del 15% por mucho que subieran o bajasen los intereses legales fuera de esos márgenes.

Y claro, resulta que los intereses bajan, y por mucho, del 4%, actualmente por debajo del 1,5%, y sin embargo, muchos no recordamos nunca haber visto los intereses por encima de ese supuesto ‘techo’.

Por tanto, estas cláusulas de suelo y techo, en la práctica solo se aplica la primera de ellas, en perjuicio de los titulares de hipotecas que tienen que pagar unos intereses que muchas veces duplican el que realmente les correspondería si no hubiera esa cláusula, presuntamente abusiva.

El Consejo General del Poder Judicial ha publicado los datos de las solicitudes de ejecuciones judiciales por impagos de hipotecas en España.

Como ya se preveía ha sido todo un record llegando el año pasado a los 93.319 expedientes de subastas, lo que supone un aumento respecto al año anterior de casi un 60%.

Si vemos los datos históricos de ejeuciones hipotecarias judiciales, podemos ver como se han disparado en los últimos años, y a un ritmo frenético:

Año 2009: 93.319 ejecuciones hipotecarias.

Año 2008: 58.686 ejecuciones hipotecarias.

Año 2007: 25.943 ejecuciones hipotecarias.

Año 2006: 17.622 ejecuciones hipotecarias.

Viendo los datos queda claro como se han disparado las subastas desde que la crisis financiera nos sacudía.

Además, conviene señalar, que cada expediente judicial puede tener más de un inmueble embargado, ya que muchas hipotecas están concedidas globalmente por más de un inmueble, pero se tramitan judicialmente en un único expediente.

Más de 700 personas y entidades se han unido a la Plataforma de Afectados por la Hipoteca al objeto de que se cambie la legislación que permite a los bancos después de subastar la vivienda por impago exigir, además, un importe económico al embargado si la vivienda no cubre en subasta la deuda hipotecaria, como está sucediendo últimamente en las que incluso nadie puja.

Según la plataforma la Ley actual protege a los fuertes -los bancos- en perjuicio de los más débiles -los ciudadanos hipotecados-.

Por el momento en Barcelona la plataforma ya ha conseguido el compromiso de 2 partidos políticos, Iniciativa por Catalunya y Esquerra Republicana, para que se produzcan las modificaciones legales necesarias que perjudican a los titulares de hipotecas cuando tienen dificultades económicas.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo considera abusivas varias cláusulas en hipotecas y tarjetas de crédito de varias entidades bancarias como el Santander y Caja Madrid.

Ahora resuelve el Supremo sobre un recurso de la OCU en relación con varias cláusulas oscuras o confusas denunciadas.

En los contratos de hipoteca el Supremo declara la ilegalidad de la cláusula que prohibe el arrendamiento de la finca hipotecada; también la cláusula que permitía al banco disolver un prestamo hipotecario si disminuía por cualquier causa la solvencia del cliente.

Un Juzgado de Gijón acaba de dictar sentencia que declara nulo el contrato “Clip Bankinter…” celebrado entre un cliente y Bankinter.

Este cliente al cancelar el producto financiero, Bankinter le cargó en su cuenta, en descubierto, el importe de, nada y nada menos, 73.382,29 euros.

Realmente se trata de un “Contrato de gestión de riesgos financieros” y que muchas veces Bankinter, y muchos otros bancos, lo ofrecía junto con una hipoteca u otro préstamo con el objeto aparente de garantizar que los intereses no subirían.

En la publicidad que realizaó Bankinter en su día, y a la que hipotecas.es ha tenido acceso, podemos leer:

“En Bankinter disponemos de un producto que garantiza la estabilidad en el precio de una hipoteca o de cualquier otro préstamo a interés variable. Se llama “Intercambio” y permite cambiar el tipo de interés de su préstamo hipotecario de variable a fijo, o bien cambiar la cuotas de variables a constantes, eliminando así el riesgo de encarecimiento del préstamo, por evolución de los tipos de interés.”

Pues bien, en la reciente sentencia, el Juzgado dice:
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La Audiencia Provincial de Sevilla ha declarado nula una hipoteca concedida por Credit Services ya que considera que la misma  fue realizada con usura, como anteriormente también lo interpretó así un Juzgado de Primera Instancia de Sevilla.

La sentencia de la apelación considera probado que hay usura por haberse entregado un importe inferior al consignado en la Escritura de hipoteca, ya que se consignó que se entregaban más de 35.000 euros cuando realmente solo se entregaron 25.000.

Resulta difícil conseguir una sentencia similar, condenando la usura, aunque tenemos vigente una Ley que la prohibe para evitar, en teoría, préstamos usureros como el descrito en esta resolución judicial.

Este año en la Declaración sobre la Renta hay diversas desgravaciones relacionadas con la vivienda y las hipotecas que incluyen desgravaciones pagadas por alquileres de vivienda.

Los que compraron su vivienda despues del 20/01/2006 y estén pagando hipoteca pueden desgravar un 15% del total pagado en el 2008 con un límite de 9.015 euros por contribuyente.

Para los que compraron su vivienda habitual antes del 20/01/2006 las desgravaciones fiscales son aún mayores ya que sobre los primeros 4.507 euros pagados de hipoteca en el año la desgravación puede ser de entre el 20 y el 25% y del resto de lo pagado el 15%.

En cuanto a la cuenta vivienda, que desgrava de forma similar a la adquisición de vivienda, se ha ampliado el plazo que había de 4 años para poder destinarse el importe de la cuenta vivienda a la adquisición de la misma, una medida que sin duda viene bien a la mayoría ya que en el 2008 pocos han podido comprar su vivienda dada la situación económica actual y las pocas hipotecas que han concedido los bancos.

Así, los que les han vencido en el 2008 el plazo de 4 años para destinar el importe de la cuenta vivienda a la compra y no lo hayan hecho, tendrán un plazo adicional de 2 años para adquirir su casa.

Los que hayan pagado alquiler de su casa en el 2008 también tendrán desgravaciones si cumplen determinadas normas. Tienen que haber ganado menos de 24.200 euros en el año y podrán desgravar el 10,05% del total pagado por alquiler. Algunas comunidades autónomas tienen desgravaciones y límites especiales, por lo que cada contribuyente deberá tenerlo en cuenta.

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La Ley hipotecaria permitía en España durante muchos años que un banco evite la subrogación a otro, igualando o mejorando la oferta del segundo banco, al que se pretendía subrogar la hipoteca.

Esto daba lugar a muchos abusos por parte de los bancos acreedores, ya que anunciaban que mejorarían las condiciones de la hipoteca para evitar que el cliente se fuese a otra entidad, pero al final no hacían nada.

El Gobierno ha acabado con este abuso y a partir de ahora si un banco pretende evitar la subrogación a otra entidad está obligado a emitir una oferta vinculante en el plazo de 10 días concretando las nuevas condiciones, similar a la normativa que ya existe para las nuevas hipotecas en general que obliga a presentar la oferta vinculante al cliente con antelación.

El Partido Popular e Izquierda Unida se han puesto de acuerdo en Madrid, piden al Gobierno central de España la modificación de la Ley que regula las hipotecas en el sentido de que si alguien pierde su casa por no poder pagar la hipoteca quede extinguida la deuda con el banco que se queda la vivienda tal como ocurre, por ejemplo, en los EEUU.

Actualmente, si a alguien que no puede pagar la hipoteca le embargan y sale a subasta el inmueble puesto en garantía, si con la venta del mismo no cubre el importe que se debe al banco (hoy en día la mayoría de veces) el deudor sigue debiendo en el futuro la parte que el banco no ha podido cobrar, por lo que lo tiene difícil para poder comprarse de nuevo una casa si no salda cuentas con el anterior banco.

En los EEUU la cosa es distinta, el banco, tras los embargos legales, se queda con la casa del hipotecado que no ha podido hacer frente a las cuotas de la hipoteca, pero la deuda queda saldada.

Los bancos de Italia presionaban para cobrar las cuotas mensuales de las hipotecas a muchos ciudadanos italianos que habían perdido su vivienda tras el terremeto. Los bancos llamaban a los deudores en semejante situación que están viviendo, para que pagasen puntualmente sus préstamos.

No era muy justo y el Gobierno italiano se apresuró a suspender vía decreto el pago de las cuotas de las hipotecas a los dmnificados por el terremoto producido y que ya se ha cobrado 279 víctimas mortales, la mayoría en la ciudad de L’Aquila donde solamente existe un cajero automático y se forman colas de más de 2 horas para sacar dinero en El.

Cualquier ayuda a las hipotecas es siempre bien recibida, más en situaciones así.

Los titulares de hipotecas en España con ingresos inferiores a los 33.000 euros al año, ya pueden pedir a las empresas que les retengan un 2% menos de IRPF en la nómina mensual.

Para que les bajen la retención a los trabajadores, deberán presentar a la empresa el impreso 145 de su situación.

Es una de las medidas anticrisis del Gobierno.

Pero hay que tener en cuenta que no es un regalo esa reducción de la retención de IRPF, luego cuando hagamos la declaración de la renta se compensa.

El nuevo Plan de Vivienda 2009-2012 que se publicará en breve, contempla que a partir de ahora los intereses de las hipotecas de pisos de protección oficial, se guiarán también por el euribor.

Al menos las entidades financieras se animarán a financiar las hipotecas en las viviendas VPO ya que aplicarán para calcular los intereses el euribor +0,65%. Ahora con lo que está cayendo el indicador esta nueva forma de cálculo supondrá intereses más bajos.

Actualmente los intereses de las hipotecas de viviendas de protección oficial, según el plan de vivienda vigente, era del 5,09%.

El Gobierno acaba de publicar el Real Decreto que anuncia la moratoria en el pago de la hipotecas y otras medidas económicas y fiscales.

A continuación destacamos lo más importante relativo a esta moratoria de las hipotecas:

“Los deudores de préstamos hipotecarios concertados con anterioridad al 1 de septiembre de 2008, por importe inferior a 170.000 euros y exclusivamente para la adquisición de vivienda habitual podrán acogerse a las medidas”

“En todo caso, la aplicación de estas medidas exigirá el previo acuerdo entre el interesado y la entidad de crédito acreedora.”

Es necesario que para acogerse a esta medida el hipotecado no tenga cuotas pendientes de pago en la hipoteca.

Podrá aplazarse “un máximo del 50 % del importe de las cuotas mensuales que se devenguen por el préstamo hipotecario entre el 1 de enero de 2009 y el 31 de diciembre de 2010, con un límite máximo de 500 euros mensuales.” (aunque hayan varios titulares de la hipoteca, los límites no podrán ser sobrepasados).

Los importes aplazados de la hipoteca “se compensarán a partir de 1 de enero de 2011 mediante su prorrateo entre las mensualidades que resten para la satisfacción total del préstamo hipotecario con un límite máximo de 10 años.”

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Parece ser que finalmente el Estado asumirá el coste de la moratoria de 2 años de las hipotecas de desempleados y autónomos con dificultades económicas.

A través del Instituto de Credito Oficial (ICO) se asumirían estos intereses previa negociación con los bancos y cajas de ahorro; entidad que también asumiría el riesgo de impago.

Seguiremos informando sobre las medidas de ayudas hipotecas por la crisis propuestas por el Gobierno…