HIPOTECAS.ES – Hipotecas baratas y recomendadas

El Boletín Oficial del Estado ha publicado las tarifas, aranceles, que tendrán que cobrar los Notarios y Registradores de la Propiedad en la cancelación de hipotecas, asimismo ha aclarado cuales son exactamente estas tarifas que tendrán que aplicar, ya que hasta ahora habían distintas interpretaciones a la Ley.

El preámbolo y texto del Real Decreto recientemente publicado dispone:

“Diversas leyes en los últimos años han modificado los aranceles notariales y registrales, sin que hayan tenido un reflejo en la normativa arancelaria.
…
El presente real decreto viene a coordinar en los reales decretos que específicamente regulan los aranceles aplicables por notarios y registradores las diversas modificaciones operadas por ley o normas con rango de ley en los últimos años y cuya aplicación ha dado lugar a diversas dudas interpretativas. En este sentido, en primer término se incorpora a la normativa sobre aranceles notariales y registrales las previsiones contenidas en el artículo 8 de la Ley 2/1994, según la redacción dada por la Ley 41/2007. El objetivo de dicha incorporación es dotar de claridad al sistema arancelario en aquellas operaciones que pueden tener una especial incidencia en el mercado hipotecario y en la financiación de empresas y particulares, evitando la disparidad de interpretaciones que, en ocasiones, se han producido.”
…
En su virtud, a propuesta del Ministro de Justicia, de acuerdo con el Consejo de Estado, y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 11 de noviembre de 2011,

Por las escrituras de cancelación de crédito o préstamo hipotecario, y con independencia del capital pendiente de amortizar y de que la operación se integre en un proceso de subrogación o novación hipotecaria, se percibirá 30,050605 euros, sin que se devengue cantidad alguna a partir del quinto folio de matriz y de copia, sea copia autorizada o copia simple.”

En cuanto a los aranceles del Registro de la Propiead:

“Artículo segundo. Modificación del Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el arancel de los Registradores de la Propiedad.

f) Por el valor que exceda de 601.012,10 euros 0,20 por 1.000″

Hay que tener en cuenta que al cancelar las hipotecas, el valor de la misma es de cero, por tanto, el Registro de la Propiedad podrá cobrar exclusivamente el mínimo indicado arriba, los 24,04 euros.

Ahora, el Juzgado de lo Mercantil Número 1 de Cáceres, dicta sentencia contra las cláusulas suelo en las hipotecas de Caja Extremadura.

El juez considera que son abusivas las cláusulas suelo fijadas en las hipotecas de la Caja y condena a ésta a eliminarlas, a no incluirlas en las hipotecas futuras y a publicar la sentencia en uno de los diarios de mayor difusión de Cáceres.

Ausbanc, como en ocasiones anteriores, se apunta otro tanto, la sentencia tiene fecha del 18/10/2011, y el juez titular del Juzgado de lo Mercantil 1 de de Cáceres, don José Lozano, da la razón a los demandantes, los titulares de las hipotecas con cláusula suelo, considerando que las cláusulas fueron impuestas y no negociadas y que son abusivas puesto que en la práctica solo benefician a la entidad bancaria.

La sentencia considera que “es objetivamente restrictivo para el consumidor fijar un tipo suelo” pues causan un perjuicio y un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de los firmantes de la hipoteca.

Como es de esperar, la sentencia será recurrida por la Caja, pero de momento es otro paso adelante.

La Audiencia Provincial de Girona ha dictado sentencia en una ejecución de hipoteca en la que da por saldada la deuda tras la entrega del inmueble al Banco, siguiendo la tesis de otra Audiencia Provincial.

La Audiencia considera un “abuso de derecho” que el banco quiera seguir cobrando aún más deuda siendo contraria la actuación al artículo 7 de la Ley de Consumidores y Usuarios.

La Audiencia de Gerona da la razón a una familia deshauciada por impago de hipoteca de 325.000 euros al Deutsche Bank y éste se adjudicase la vivienda por 162.500 euros.

Deutsche Bank pretendía, además de quedarse con la vivienda, cobrar otros 141.000 euros hasta cubrir lo que según el banco aún debían.

El Tribunal da la razón al hipotecado y señala que el Banco “ve satisfecho su crédito con el producto de la subasta que, en el caso concreto, es el derivado de ingresar en su patrimonio un bien valorado por las partes en una suma superior a la adeudada”.

Es más que probable que esta sentencia sea recurrida al Tribunal Supremo como ya ha ocurrido con otras sentencias de otras Audiencias Provinciales, pero de momento, la razón se la han dado al deudor hipotecario y no al Banco.

=> Ver el texto de la Sentencia a favor de la suspensión de la ejecución de la hipoteca.

El Tribunal Constitucional acaba de dictar un Auto en el que inadmite la cuestión de insconstitucionalidad planteada por un Juzgado de Primera Instancia que consideraba que los embargos por impagos de hipotecas que se estaban produciendo podrían vulnerar derechos constitucionales como el de la tutela judicial efectiva y el derecho a una vivienda digna.

El Ministerio Fiscal se había opuesto igualmente solicitando se rechazara el recurso presentado ante el Constitucional.

El Tribunal Constitucional considera infundada la cuestión de inconstitucionalidad, ya que los deudores hipotearios pueden ir a un ‘juicio declarativo’ en el que pueden plantearse y verse las cuestiones que surgan…

En los últimos 3 años, los embargos por impagos de hipotecas se han multiplicado por cuatro.

El gobierno ha aprobado modificar la cuantía por la que los bancos acreedores pueden adjudicarse la casa o local en caso de impago de la hipoteca y posterior embargo/subasta.

Hasta ahora, los bancos podían adjudicarse el inmueble subastado por el 50% de la tasación realizada para este fin, e incluso menos en algunos casos. A partir de ahora, en caso de embargo y posterior subasta del inmueble, en caso de no haber pujadores el banco podrá adjudicarse el inmueble por el 60% de dicha tasación, devolviendo, si hubiera, el remanente al embargado. Además se elimina la posibilidad de que la entidad bancaria acreedora se pueda adjudicar por menos de esa cantidad, ya no se acepta la concurrencia de causas excepcionales de la anterior normativa hipotecaria.

Otro paso para la, más que solicitada, reforma hipotecaria en España.

El Gobierno quiere dar un respiro a las familias que se quedan sin casa porque el banco les embarga por no pagar la hipoteca y encima tiene aún parte de deuda, y el banco les puede embargar el sueldo y otros bienes.

Hasta ahora, la Ley de Enjuiciamiento Civil y la Ley Hipotecaria fijaban como inembargable el salario mínimo interprofesional, 641 euros mensuales.

Con la nueva modificación, será inembargable al menos 961 euros, con lo que la mayoría de los trabajadores, los mileuristas, quedarían a salvo de que el banco les pudiera embargar su nómina.

Además, este importe inembargable por impagos de hipotecas será aún mayor cuando el deudor tenga cargas familiares, que llegaría los 1.350 euros mensuales con, por ejemplo, 2 hijos a cargo.

Quedemos dejar claro que la deuda hipotecaria no será saldada hasta que se pague, pero, al menos, si el ciudadano tiene lo justo para vivir, el banco no podrá embargarle la nómina. Al menos, es un comienzo…

Las sentencias siguen cayendo contra las hipotecas de entidades bancarias, ahora es el turno de Caja Madrid: Un juzgado de Plasencia, Cáceres, anula el ‘contrato marco’ que se firmó por motivo de un préstamo hipotecario que concedió la Caja con el objeto aparente de cubrir las subidas de intereses…

Sentencia 321/2011 del Juzgado de Primera Instancia 2 de Plasencia (Cáceres).
Demante: R…, SL
Demandada: CAJA DE AHORROS Y MONTE DE PIEDAD DE MADRID (en adelante CAJA MADRID).

Resumen de la sentencia:

La empresa demanda a Caja Madrid solicitando se anule el contrato marco de operaciones financieras…

“El ‘contrato marco’ o producto financiero ‘túnel escalonado’, fue contratado por la demandante como consecuencia de tres contratos de préstamo hipotecarios igualmente concertados con CAJA MADRID”

“La cuestión litigiosa… se puede circunscribir en determinar si dicho contrato marco, encuadrable dentro de los llamados productos financieros ‘swaps’, es nulo por un vicio o error en el consentimiento de la mercantil demandante habida cuenta de la naturaleza compleja de dicho producto financiero y si la demandante era capaz de comprender su alcance en el momento de la contratación teniendo en cuenta la información suministrada por la entidad financiera a su cliente.”

“El producto financiero contratado por la demandante es considerado por la normativa como complejo, requiriendo de la entidad bancaria un mayor detalle y cuidado a la hora de cumplir con su obligación de información…”

(sigue… )

Nuevamente, traemos una nueva sentencia contra los productos que se vendían conjuntamente con las hipotecas, y que, aparentemente cubrían las subidas de intereses en los préstamos.

La sentencia es del Juzgado de Primera Instancia Número 9 de Gavá (Gavà), Barcelona y es contra la Caja de Ahorros del Penedés (Caixa D’estalvis del Penedès). Setencia 116/11 del 20 de mayo de 2011.

Se trata de un juicio ordinario en el que una empresa solicita la nulidad del contrato Marco de Operaciones Financieras de fecha 30/10/07 y sus anexos, incluyendo la Confirmación de Operación de Collar Financiero.

La empresa demandante manifiesta que Caixa Penedés le concedió una hipoteca por importe de 510.000 euros con garantía de 2 inmuebles y que la Caja le indicó la necesidad de contratar un seguro que protegiera el préstamo de la subida de intereses.

La empresa observó que el 01/04/2009 Caixa Penedés le hizo un cargo de 1.793 euros por el producto financiero que había firmado; inmediatamente solicitó la cancelación de tal producto financiero y la Caja le exigió sobre 35.000 € para proceder a su cancelación.

La demandante funda su demanda en la falta de información, vicio en el consentimiento, y vulneración de la Ley General de Consumidores y Usuarios.

(sigue… )

El Juzgado de Primera Instancia 5 de Denia ha dictado la sentencia 66/2011 a la que hipotecas.es ha tenido acceso y en la que un Notario demandó al Bankinter por productos financieros vinculados a préstamos.

El notario de Denia demando a Bankinter por el ‘contrato de gestión de riesgos financieros’ o ‘swaps’ de 700.000 euros que le hicieron firmar junto con una póliza de crédito de 360.000 euros en el año 2006 y que durante años le ha causado un perjuicio económico al notario demandante.

Según recoge la sentencia “la voluntad del actor -el Notario demandante- estaba viciada al firmar el contrato de permuta financiera”.

Hay que señalar que el banco demandado pretendía que no se le aplicase al Notario la condición de cliente minorista puesto que era un profesional y debeía saber y entender perfectamente lo que firmaba. Pues bien, la sentencia también fallla en contra del banco en este sentido: “debemos concluir que el actor deberá ser incluido en el grupo de ‘clientes minoristas’ y ello aún cuando tenga la condición de Notario”.

(sigue… )

La OCU, Organización de Consumidores y Usuarios, ha presentado demanda contra los bancos BBVA y Popular por cláusulas abusivas en sus hipotecas y cuentas corrientes/ahorro.

La demanda ya ha sido admitida a trámite y se ventila en el Juzgado de lo Mercantil Número 9 de Madrid, en juicio verbal por el momento, y el próximo 12 de mayo tendrá lugar la vista.

La demanda, en cuanto a las hipotecas, se basa en las, últimamente famosas, cláusulas suelo que impiden que bajen los intereses de préstamos hipotecarios de miles de hipotecados.

También denuncian una cláusula muy peculiar impuesta por el banco, en la que se indica que si el cliente no comunica la revisión a la baja de los intereses con 10 días de antelación, no se les bajarán los intereses aunque haya bajado el euribor. Un abuso bancario en toda regla, por lo que entendemos que el juzgado declarará nula esta cláusula.

Si el procedimiento judicial se transforma en ordinario -en lugar de abreviado- la cosa podrá demorarse más de la cuenta, cosa que es bastante probable ya que las partes podrán solicitarlo y, los bancos, casi seguro que así lo harán.

La Audiencia de Tarragona acaba de dictar sentencia en la que considera que la Registradora de la Propiedad tenía facultades para calificar como abusivas cláusulas en las hipotecas y negarse así a inscribirlas en el Registro.

En el presente caso el banco había incluido en la Escritura de préstamo hipotecario cláusula que obligaba a pagar la totalidad de la hipoteca en caso de fallecimiento de avalista, de que el inmueble perdiera valor o sufriera un incendio…

La Dirección General de los Registros y del Notariado había desautorizado a la Registradora de la Propiedad y ésta recurrió en casación ante la Audiencia de Tarragona que ahora, definitivamente, le da la razón.

La Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Tarragona considera que los Registradores de la Propiedad pueden considerar como abusivas cláusulas que puedan incardinarse en la Ley de Consumidores y Usuarios (concretamente en los artículos 85 a 90 de su Texto Refundido).

La Audiencia de Tarragona ha desestimado las alegaciones de la Dirección General de Registros y Notarios y deja claro que los Registradores sí pueden calificar de abusivas cláusulas que afecten directamente al consumidor.

Los juzgados del Pais Vasco siguen anulando los productos financieros que se vendieron juntamente con las hipotecas en época de bonanza.

En el 2009 la Audiencia de Alava ya fue pionera en anular los ‘swap’ o derivados financieros de un ciudadano que contrato estos productos junto a su hipoteca; desde entonces, son numerosos los pleitos que se han fallado en la región a favor de particulares y empresas que contrataron hipotecas y otros préstamos con bancos y que les ofrecían una especie de seguro para garantizar la subida de intereses, pero el producto financiero era realmente complejo, y salía muy caro posteriormente.

El producto llamado ‘swap’, ‘clip hipotecario’ o permuta financiera, se vendía a los que contrataban hipotecas como un producto para evitar la subida de las hipotecas si subían los intereses; los juzgados que han anulado este producto lo han hecho porque ni siquiera muchos bancos eran capaces de explicar en el juzgado el funcionamiento exacto del producto, y los péritos citados por el juzgado lo definían con palabras como “…para poder estimar los pagos futuros asociados al comportamiento del activo subyacente, se asume como hipótesis de su evolución un proceso estocástico browniano geométrico compuesto por un factor determinista y otro aleatorio…”

Incluso la Audiencia de Alava considero dolo en la actuación del banco que ofreció un producto con una finalidad distinta a la expuesta, y que beneficiaría al propio banco acreedor.

El Tribunal Supremo de España acabá de dictar jurisprudencia respecto al pago de las hipotecas en caso de divorcio.

Hasta ahora habían sentencias contradictorias de las distintas Audiencias Provinciales, y el supremo ahora resuelve un recurso contra la Audiciencia Provincial de Valencia que condenaba a uno de los cónyuges separados al pago del 80% de la cuota del hipoteca y tan solo del 20% al otro.

El alto Tribunal unifica doctrina y señala que las cuotas de las hipotecas para la adquisición de la vivienda familiar constituye una deuda de la sociedad de gananciales y que, por tanto, en caso de divorcio, las cuotas de las hipotecas serán abonadas a partes iguales por ambos cónyuges.

Se ha cumplido el plazo de 2 meses concedido por el Juzgado de lo Mercantil de Sevilla para la ejecución provisional de la sentencia que eliminaba la ‘cláusula suelo’ en las hipotecas de las 3 entidades bancarias demandadas: BBVA, Caixa Galicia y Cajamar.

Desde hoy mismo, las 3 entidades no podrán cobran las cuotas mensuales a sus clientes titulares de hipotecas con suelo tal como venían haciéndolo, sino que tendrán que recalcularlas en beneficio de los hipotecados sin aplicar tope mínimo alguno.

El Juzgado de instancia declaró nulas por abusivas:

Las cláusulas del BBVA que dispongan un interés de referencia mínimo del 2,50% y máximo del 12%.

Las cláusulas de Caixa Galicia que impongan un interés mínimo del 2,75% y máximo del 10%.

Las de Cajamar cuyo interés mínimo sea del 3,25% y máximo del 15%.

Los clientes que tengan hipotecas contratadas con estas condiciones, no tendrán que hacer nada, ya que el juzgado a ordenado a estos bancos y cajas que no apliquen el mínimo, por lo que las cuotas de las hipotecas que cobren a partir de hoy a sus clientes deberán ser reducidas, sin aplicar mínimo alguno.

El titular del Juzgado deja bien claro en su resolución, la obligación de cumplir la ejecución provisional, y que en caso contrario los responsables legales de las entidades bancarias serán acusados de desobencia sin perjucio de las sanciones y actuaciones ejecutivas procedentes.

Recordemos que ni el BBVA, ni Cajamar ni Caixa Galicia, puden incluir en sus nuevas hipotecas estas cláusulas suelo, en virtud de la misma sentencia.

=> Texto de la sentencia contra el suelo de las hipotecas del BBVA, Cajamar y Caixa Galicia, cuya ejecución se lleva a cabo ahora.

Hipotecas.es – León.
Unas 100.000 hipotecas de la antigua Caja España, actualmente Caja España-Caja Duero se quedan sin la cláusula suelo por orden del Juzgado de lo Mercantil Número Uno de León.

El Juzgado, además, condena a la Caja a no incluir en el futuro la clásula suelo en sus hipotecas. Ya hay varios bancos en España que, por sentencia, no pueden aplicar el suelo a las hipotecas.

Así, una vez más, lo ha conseguido la Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios. La sentencia no solo afecta a hipotecas constituidas sobre vivienda, sino sobre otros inmuebles como locales o naves industriales.

La Asociación ha solitado al juez la ejecución provisional de la sentencia, ya que como es habitual la entidad condenada recurrirá la sentencia de instancia, por lo que en unos días podremos saber si el Juzgado acepta la ejecución y Caja España tiene que comenzar a devolver las cantidades cobradas de más en las hipotecas de sus clientes con clásula suelo.

Ante la discrepancia en las ejecuciones de hipotecas producidas entre diversos juzgados de instancia, consistente principalmente en que algunos juzgados dan por saldada la hipoteca con la entrega del inmueble hipotecado al banco, y otros continuan la ejecución de la hipoteca a otros bienes del deudor:

Un juzgado de primera instancia de Sabadell a presentado cuestión de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional de España ya que considera abusiva la situación actual y que la aplicación de la ley hipotecaria estrictamente provoca, en la actualidad, un desequilibrio contractual puesto que las condiciones no se han negociado sino que han sido impuestas por la entidad bancaria.

Según informa la asociación promotora de la demanda conjunta contra el suelo en las hipotecas, Adicae, más de 20.000 hipotecados se han adherido a la demanda en las que ya hay 53 entidades bancarias denunciadas.

La asociación estima que más de 2 millones de hipotecados en España desconocen que están pagando en sus hipotecas unos intereses mayores que los que les corresponden, por tener limitada la bajada de intereses con estas cláusulas de suelo.

A primera vista, el 40% de las hipotecas con suelo tienen limitada la bajada de intereses por encima del 3,50% y más del 40% entre el 3,50 y el 3%.

Habrán asambleas informativas en todas las provincias de España durante los próximos días, para informar especialmente sobre esta demanda colectiva contra el suelo en las hipotecas.