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Ante la discrepancia en las ejecuciones de hipotecas producidas entre diversos juzgados de instancia, consistente principalmente en que algunos juzgados dan por saldada la hipoteca con la entrega del inmueble hipotecado al banco, y otros continuan la ejecución de la hipoteca a otros bienes del deudor:

Un juzgado de primera instancia de Sabadell a presentado cuestión de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional de España ya que considera abusiva la situación actual y que la aplicación de la ley hipotecaria estrictamente provoca, en la actualidad, un desequilibrio contractual puesto que las condiciones no se han negociado sino que han sido impuestas por la entidad bancaria.

Según informa la asociación promotora de la demanda conjunta contra el suelo en las hipotecas, Adicae, más de 20.000 hipotecados se han adherido a la demanda en las que ya hay 53 entidades bancarias denunciadas.

La asociación estima que más de 2 millones de hipotecados en España desconocen que están pagando en sus hipotecas unos intereses mayores que los que les corresponden, por tener limitada la bajada de intereses con estas cláusulas de suelo.

A primera vista, el 40% de las hipotecas con suelo tienen limitada la bajada de intereses por encima del 3,50% y más del 40% entre el 3,50 y el 3%.

Habrán asambleas informativas en todas las provincias de España durante los próximos días, para informar especialmente sobre esta demanda colectiva contra el suelo en las hipotecas.

El Juzgado de Primera Instancia Número 44 de Barcelona se apunta a la doctrina de saldar una hipoteca tras el embargo y adjudicación del inmueble a favor de la propia entidad bancaria: dación hipoteca.

En la ejecución hipotecaria que se sigue en el juzgado de Barcelona la entidad bancaria reclamaba un principal de algo más de 254.000 euros, el valor a efectos de la subasta del inmueble tasado era de 312.500 euros; finalmente el banco se adjudico el bien por 156.250 euros ante la falta de pujadores. El banco se lo adjudica por la mitad de la tasación a efectos de subasta.

Tras la adjudicación, el banco pretende seguir embargado al deudor al amparo del art.579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y el juzgado de instancia es claro en su decisión:

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El juez titular del Juzgado de lo Mercantil Número 2 de Sevilla ha ordenado la ejecución provisional de la sentencia que eliminaba las cláusulas suelo en las hipotecas del BBVA, de Cajamar y de Caixa Galicia.

El juzgado ordena que entretanto que se resuelva la apelación interpuesta por las 3 entidades condenadas, deje de aplicarse ya la cláusula suelo que limita la bajada de intereses en las hipotecas de muchos clientes perjudicados.

En concreto, según la ejecutoria, el BBVA, Cajamar y Caixa Galicia no podrán incluir la cláusula suelo en sus nuevas hipotecas y disponen de 2 meses para eliminarla de las hipotecas en vigor. Así pues, los titulares de hipotecas no tendrán que esperar a la firmeza de la sentencia recurrida para ver como las cuotas de sus hipotecas bajan, al bajarle los intereses.

En caso de que las entidades citadas incumplan la orden del juzgado se enfrentan a sanciones económicas severas además de poder incluir sus responsables en desobedencia judicial.

Texto de la sentencia del Juzgado de Sevilla que eliminó la cláusula suelo en las hipotecas.

Muchos son los titulares de hipotecas con la cláusula suelo que están solicitando información para adherirse a la demanda colectiva para anular la cláusula suelo de las hipotecas.

Actualmente, ya son más entidades bancarias las que figuran como demandadas que las inicialmente y ya hay más perjudicados personados.

Desde hipotecas.es hemos tenido acceso al edicto del Juzgado de lo Mercantil Número 11 de Madrid que llama a personarse a aquellos que tengan la cláusula suelo en sus hipotecas o créditos hipotecarios, lo reproducimos a continuación:

< < EDICTO

D. MARIA LUISA P..., secretario del Juzgado...

HACE SABER:

Que en este Juzgado, se tramitan autos de Juico ordinario 471/2O1O, en el que en fecha 26 de enero de 2011 se ha admitido a trámite demanda presentada por ASOCIACION DE USUARIOS DE BANCOS, CAJAS DE AHORRO Y SEGUROS DE ESPA�A, y por 545 perjudicados más, contra las entidades bancarias:

ARQUIA-CAJA DE ARQUITECTOS, BANCO DE GALICIA, BANCO GUIPUZCOANO, BANCO PASTOR, BANCO POPULAR, BANCO VASCONIA, BBVA, BANCO GALLEGO, CAJA INMACULADA, CAIXA GALICIA, CAIXA DESTALVIS DE GIRONA, CAIXA MANRESA, CAIXA NOVA, CAIXA ONTINYENT, CAIXA PENEDES, CAIXA RURAL DE BALEARS, CATXA SABADELL, CAIXA TARRAGONA, CAJA CASTILLA LA MANCHA, CAJA CIRCULO CATOLICO DE OBREROS, CAJA DE AHORRO DE CATALUNYA, CAJA DE AHORRO DE EXTREMADURA, CAJA DE BADAJOZ, CAJA DUERO, CAJA ESPAÃ?A, CAJA GENERAL DE AHORROS DE CANARIAS, CAJA GRANADA, CAJA INSULAR DE AHORROS DE CANARIAS, CAJA RURAL ARAGONESA Y DE LOS PIRINEOS (MULTICAJA), CAJA RURAL DE ASTURIAS, CAJA RURAL DE CUENCA, CAJA RURAL DE GRANADA, CAJA RURAL DE NAVARRA, CAJA RURAL DEL SUR, CAJA SEGOVIA, CAJA SOL, CAJA SUR, CAJALON, CAJAMAR, CELERIS SERVICTOS FINANCIEROS, CREDIFIMO CS, IPAR KUTXA, LA CAJA DE CANARIAS, SABADELL ATLANTICO, UNICAJA, interesando se dicte sentencia por La que se acuerde:

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Ahora, la propia Audiencia de Navarra que días atrás sentenciaba en el sentido de saldar una deuda hipotecaria tras la entrega al piso al banco, en otro caso, la Sección Tercera de dicha Audiencia rectifica al Juzgado de Estela que se negó a seguir con el procedimiento de embargo tras la subasta del inmueble impagado objeto de la hipoteca.

La Sección Tercera de la Audiencia de Navarra contradice al Juzgado de Instancia, indicándole que tiene que cumplir la Ley Hipotecaria: “no le corresponde al juez asumir funciones reservadas al legislador“.

Y es que en España, la Ley Hipotecaria dice que el deudor responde de las hipotecas con todos sus bienes tanto presentes como futuros. Por lo que los bancos, pese a embargar y subastar la vivienda, si el importe obtenido es inferior a lo que se debe de hipoteca, siguen reclamando la diferencia al hipotecado y embargando otros bienes si le es posible.

Por el momento, la Audiencia Provincial no tiene un criterio claro, y habrá que esperar jurisprudencia de un tribunal superior: el Supremo.

Ya está operativo en España el Registro Estatal de Intermediarios Financieros que conceden hipotecas a los consumidores sin ser bancos.

Esta medida es un desarrollo de la Ley 2/2009 que regulaba la contratación de préstamos hipocarios a través de intermediarios.

Entre las obligaciones al inscribirse en este Registro obligatorio, destaca la contratación de un seguro de responsabilidad civil de 300.000 euros el primer año y por establecimiento abierto; el objeto de este seguro -o aval- será hacer frente a las responsabilidades contractuales derivadas de las contrataciones de hipotecas a través de los gestores mediadores.

El Registro de intermediarios de hipotecas controlará los folletos informativos de las empresas inscritas, expedirá certificaciones acreditativas de los intermediarios inscritos y publicará, al menos anualmente, un listado de las empresas registradas.

Este Registro, como es habitual, será de caracter público y gestionado por el Instituto Nacional de Consumo dependiente del Ministerio de Sanidad.

Las Comunidades Autónomas españolas que lo deseen tendrán competencia en la materia pudiendo crear su propio Registro.

En principio, el plazo de inscripción obligatorio para todos los gestores intermediarios de hipotecas será de 3 meses, aunque el plazo final dependerá de la constitución o no del Registro en cada Comunidad.

La Audiencia Provincial de Navarra acaba de dar un varapalo al sitema bancario tras sentenciar la liquidación de una hipoteca por la entrega de la vivienda hipotecada a la entidad bancaria.

Pese a que la Ley Hipotecaria es clara respecto a que los solicitantes de hipotecas respondan de los pagos con todos sus bienes, la Audiencia de Navarra ha sentenciado de forma particular y novedosa.

La escritura del préstamo hipotecario en cuestión tasó la vivienda en 75.000 euros, importe superior al dinero prestado con la firma de la hipoteca. La vivienda se subastó, finalmente, en 42.895 euros y el banco pretendía obtener además del importe que se pagó en subasta, la diferencia hasta los algo más de 71.000 euros prestados.

La Audiencia ha dictado hoy sentencia fallando que la deuda queda saldada: si, como argumenta el banco, el inmueble ahora tiene menor valor que cuando se firmó la hipoteca, los principales culpables son los bancos que, fruto de su mala praxis, han provocado la situación inmobiliaria actual.

La Audiencia, pues, ratifica la sentencia del Juzgado de Primera Instancia de Estella que consideró que devolviendo el piso hipotecado al banco la deuda quedaba suficientemente saldada.

Una sentencia que muchos titulares de hipotecas impagadas deseaban y que puede crear un precedente histórico.

Nuevamente nos encontramos con una sentencia contra las prácticas abusivas de los bancos relacionadas con las hipotecas.

En esta ocasión se trata de un contrato ’swap’ que se firmaba conjuntamente con las hipotecas y que aparentaba una especie de seguro ante las variaciones en los tipos de interés. Pero, la realidad, difería de lo aparente, y a larga los hipotecados sufrían consecuencias económicas realmente graves.

En el presente caso, un juzgado de Barcelona falla contra el Banco Popular anulando “las condiciones particulares y generales del contrato de permuta financiera de intereses” que un cliente había firmado conjuntamente con su hipoteca y que no fue debídamente informado y que ocasionó un descubierto superior a los 11.000 euros.

El juez considera viciado el consentimiento por falta de información, el cliente era un particular y el ’swap’ que le vendió el Popular es un producto financiero sofisticado. Además, este atípico contrato fue firmado solamente por un año y no por toda la duración de la hipoteca.

El Banco Popular es uno de los que más reclamaciones a sufrido en el Banco de España y precisamente por el ’swap’ o contrato de cobertura de tipos de interés.

Hace unos días publicábamos la noticia relativa a la declaración de abusiva de la cláusula ’suelo’ en las hipotecas, por parte de un Juzgado de lo Mercantil.

Hoy nos ha llegado la Sentencia Nº 246/2010 relativa al Juicio Verbal 348/2010 del Juzgado de lo Mercantil Número Dos de Sevilla, y, a continuación, vamos a reproducir lo más destacado de la misma:

La demanda fue presentada por Ausbanc contra el BBVA, Cajamar y Caixa Galicia. Los demandados se apusieron a la demanda, argumentando, a la vez, falta de legitimidad por parte de Ausbanc, argumento que fue desestimado por el juzgador de instancia:
“Así, rechazadas las excepciones de forma, procesales o previas…”

“En el presente caso se ponen en evidencia suelos y techos… entre el 3,25% y el 15% en caso de Cajamar… se advierte de modo notorio un desfase entre los extremos…”

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El Juzgado de lo Mercantil Número 2 de Sevilla acaba de dictar sentencia declarando nulas las cláusulas conocidas como ’suelo’ en las hipotecas, considerándolas abusivas.

Así, la sentencia condena al BBVA, CajaMar y Caixa Galicia, a eliminar la cláusula suelo de sus hipotecas y a no incluirla en las nuevas hipotecas que se contraten.

Si bien, la sentencia no es firme, y ya se conoce que se ha presentado recurso para ante la Audiencia Provincial por parte de algunas de las entidades condenadas. Por tanto, lamentablemente, aún seguirán aplicando estas cláusulas declaradas en primera instancia como abusivas.

Este ’suelo’ en las hipotecas que la mayoría de entidades bancarias a estado aplicando, ha impedido a muchísimos titulares de hipotecas en España beneficiarse de la bajada de intereses que se ha ido produciendo desde hace ahora 2 años.

El juzgador de instancia, ha considerado incongruente el desfase entre el ’suelo’ y el ‘techo’ fijados en el contrato de hipoteca que firma el cliente con el banco; y, es que, el ’suelo’ ronda el 3% o incluso más y el ‘techo’ lo fijan hasta en el 12%, el 15% o incluso por encima, y en la práctica difícilmente los intereses subirán a esos niveles, y, sin embargo, si han bajado muchísimo más del 3% y muchas hipotecas no se han beneficiado de las bajadas.

Actualmente en España, aunque el banco se quede con tu casa por no pagar la hipoteca, la deuda no queda saldada.

En España las hipotecas son préstamos con garantía hipotecaria, aparte de la personal. (A diferencia de otros países como en los EEUU).

En la práctica actual, al no pagar la hipoteca, y a falta de pujadores en las subastas judiciales, los bancos finalmente se adjudican como pago la vivienda sobre la que se constituyó la hipoteca, pero la deuda no queda saldada en la totalidad, porque teóricamente muchas veces se debe al banco más de lo que vale la casa en la actualidad.

Ahora, varias asociaciones de consumidores y usuarios bancarios, se disponen a recoger las firmas, 500.000, necesarias para presentar en el Congreso una Iniciativa Legislativa Popular y cambiar la Ley hipotecaria en el sentido de que en caso de que un hipotecado entregue su vivienda al banco por no poder pagar, la deuda quede saldada.

No es la primera vez que hay iniciativas con objeto de regular el mercado hipotecario, ójala esta vez se consiga.

Ausbanc había demandado a Caja Madrid hace ya años por aplicar por defecto redondeo al alza al calcular los intereses en sus hipotecas.

Tanto los juzgados de primera instancia como la Audiencia Provincial de Madrid fallaron en contra de Caja Madrid obligándola a no practicar redondeos de intereses al alza.

Caja Madrid recurrió el redondeo al Tribunal Supremo y éste consultó la normativa comunitaria, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea dijo que la normativa española aunque es más restrictiva que la comunitaria es perfectamente legal siempre que vaya en beneficio de los consumidores, por tanto las sentencias del Juzgado como la de la Audiencia son válidas y la Caja no podrá aplicar redondeos al alza en los intereses de las hipotecas puesto que no se ha negociado con cada cliente sino que se aplica de forma masiva en todas las hipotecas que conceden.

Las cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se deben declarar abusivas si casusan un perjuicio importante al consumidor.

El Banco de España ha publicado su informe relativo a la cláusula ’suelo’ que tienen numerosas hipotecas firmadas con los bancos en España.

El Banco de España exculpa a los bancos de la clásula ’suelo’ en las hipotecas por no considerarla abusiva, en contra de muchas opiniones.

Por su parte, la asociación Adicae, una vez conocido el informe del Banco de España, se propone presentar demanda judicial contra numerosos bancos, podrían ser hasta 59, por esta cláusula de suelo en las hipotecas.

Según Adicae entre 1,5 y 3 millones de hipotecas podrían tener una cláusula suelo que perjudica grávemente a los hipotecados, dado que aunque en la mayoría de casos tienen en compensación la clásula techo que impiden que suban demasiado los intereses, en la práctica esta fuera de rango, en torno al 10%; mientras que la cláusula suelo suele estar en el 3% e incluso por encima del 6% excepcionalmente. Estos datos, en la actualidad, podría causar perjuicios a muchos titulares de hipotecas que podrían cifrarse en torno a los 6.000 euros al año.

La Organización de Consumidores y Usuarios, OCU, ha solicitado al Congreso la eliminación de la cláusula de ’suelo’ en las hipotecas, ya que la considera encuadrada dentro de las cláusulas abusivas en las hipotecas.

Y es que aún habiendo habitualmente una clásula ‘techo’ en compensación, ésta suele ser desorbitada y realmente no es aplicable. Por ejemplo, algunos bancos fijan un interés mínimo del 4% y un interés máximo del 15% por mucho que subieran o bajasen los intereses legales fuera de esos márgenes.

Y claro, resulta que los intereses bajan, y por mucho, del 4%, actualmente por debajo del 1,5%, y sin embargo, muchos no recordamos nunca haber visto los intereses por encima de ese supuesto ‘techo’.

Por tanto, estas cláusulas de suelo y techo, en la práctica solo se aplica la primera de ellas, en perjuicio de los titulares de hipotecas que tienen que pagar unos intereses que muchas veces duplican el que realmente les correspondería si no hubiera esa cláusula, presuntamente abusiva.

El Consejo General del Poder Judicial ha publicado los datos de las solicitudes de ejecuciones judiciales por impagos de hipotecas en España.

Como ya se preveía ha sido todo un record llegando el año pasado a los 93.319 expedientes de subastas, lo que supone un aumento respecto al año anterior de casi un 60%.

Si vemos los datos históricos de ejeuciones hipotecarias judiciales, podemos ver como se han disparado en los últimos años, y a un ritmo frenético:

Año 2009: 93.319 ejecuciones hipotecarias.

Año 2008: 58.686 ejecuciones hipotecarias.

Año 2007: 25.943 ejecuciones hipotecarias.

Año 2006: 17.622 ejecuciones hipotecarias.

Viendo los datos queda claro como se han disparado las subastas desde que la crisis financiera nos sacudía.

Además, conviene señalar, que cada expediente judicial puede tener más de un inmueble embargado, ya que muchas hipotecas están concedidas globalmente por más de un inmueble, pero se tramitan judicialmente en un único expediente.

Más de 700 personas y entidades se han unido a la Plataforma de Afectados por la Hipoteca al objeto de que se cambie la legislación que permite a los bancos después de subastar la vivienda por impago exigir, además, un importe económico al embargado si la vivienda no cubre en subasta la deuda hipotecaria, como está sucediendo últimamente en las que incluso nadie puja.

Según la plataforma la Ley actual protege a los fuertes -los bancos- en perjuicio de los más débiles -los ciudadanos hipotecados-.

Por el momento en Barcelona la plataforma ya ha conseguido el compromiso de 2 partidos políticos, Iniciativa por Catalunya y Esquerra Republicana, para que se produzcan las modificaciones legales necesarias que perjudican a los titulares de hipotecas cuando tienen dificultades económicas.